Ha lakás vásárlását tervezed akkor az jelentené a legjobb megoldást, ha olyan hitelhez jutnál, amelyhez nem szükséges önerő. Nem véletlen a feltételes mód, mert napjainkban már a bankokból szó szerint eltüntek az önerő nélküli vagy csak minimális önerőt feltételező lakáshitelek, mi több – egyenesen kötelező lett az önerő kifizetése.
Bármennyire is kellemetlen, de az önerő meglétét megkövetelik, egyetlen segítséget csak az nyújthat, hogy az önerőt nem csak a jövedelem teheti ki. Többféle lehetőséged van: a kiegészítő ingatlan bevonásától, a személyi kölcsönön át, a CSOK-on, Babaváró Hitelen keresztül, a be nem épített munkaanyagok beszámításáig.
Mitől függ a felvehető hitel összege és az önerő mértéke?
Az, hogy a lakásvásárláshoz mennyi hitelt vehetsz fel, és mennyi önerő szükséges hozzá több tényező függvénye. Függ a jövedelmi helyzetedtől, a megvásárolandó ingatlan területi elhelyezkedésétől, állapotától, értékétől, az építési telek fekvésétől, illetve a bank általi finanszírozási aránytól. Van egy jogszabály által meghatározott finanszírozási korlát is, ami forint alapú hitelkonstrukciók esetén a kamatperiódus mértékétől függetlenül a célingatlan forgalmi értékének 80 %-ában lett meghatározva.
A lakáshiteleknél kötelező az ingatlanfedezet, a hitelösszeget pedig a fedezet piaci értéke alapján fogják meghatározni.
Hogyan határozzák meg a felvehető lakáshitel összegét?
Több kritérium figyelembevételével.
Ilyen:
- a fedezet értéke
- vásárolni vagy építeni kívánt ingatlan értéke
- a havi jövedelmed nagysága
- a rendszeres kiadásaid mértéke
- az ingatlan maximális terhelhetősége
- a saját önerő és az ingatlan értékének aránya
- az ingatlan elhelyezkedése, környezete
A kapott lakáshitel összege nem lehet nagyobb, mint a fedezetként felajánlott ingatlan értékének 80%-a. Ez azt jelenti, hogy a lakáshitel önerő mértéke a legjobb esetben 20% lehet.
A jogszabály által megengedett 80%-os finanszírozási arány természetesen nem jelenti azt, hogy a 80% minden esetben felvehető, és csupán 20% önerővel kell rendelkezned. A bankok saját finanszírozási aránya ennél kisebb mértékű jelzáloghitel felvételét teszi lehetővé. Egy nagyobb városban található lakóingatlanra magasabb összegű hitel vehetsz fel, mint egy kisebb településen lévő házra (vidéki ingatlanok esetén az önerő akár a 30-40%-ot is elérheti), ahogy az új lakást vásárlók finanszírozás tekintetében szintén előnyben vannak a használt lakást vásárlókhoz képest.
Jó hír: az önerőt nem kötelező saját zsebből kifizetni.
Az önerő fedezésére több megoldás is kínálkozik, ezeket fogjuk most bemutatni neked.
Kiegészítő fedezet bevonása
Az egyik legkedvezőbb megoldást jelenti arra az esetre, ha nem rendelkezel elegendő önerővel- Ilyenkor a már beszámított ingatlan mellé bevonhatsz egy pótfedezetet. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egyidejűleg két ingatlanra kerül jelzálog, azaz, ha nem tudsz fizetni, a bank akár mindkét ingatlan felett rendelkezhet.
Mi számít pótfedezetnek?
Minden olyan lakóingatlan, hétvégi ház, üdülő, építési telek, ami megfelel a bank elvárásainak. Ezek piaci értékét szigorú szabályok szerint szakértők számolják ki. Csak olyan ingatlan lehet pótfedezet, ami:
- per- és tehermentes
- befejezett műszaki állapotban van
- fontos az állapot, azaz csak piacképes ingatlan vonható be a kölcsönbe.
- Magyarország területén helyezkedik el
- rendelkezik biztosítással
- magánszemély tulajdonában van (érdekesség, hogy a fedezetként bevonásra kerülő ingatlannak nem feltétlenül kell az igénylők tulajdonában lennie, de még közeli hozzátartozó tulajdonában sem. Bárki felajánlhatja az ingatlanát csak hozzá kell járulnia ahhoz, hogy jelzálogjogot jegyezzenek be rá)
- a minimum forgalmi értéke 3-6 millió forint (bankonként változó)
- tulajdonviszonyai rendezettek – több tulajdonos esetén mindenkinek a beleegyező nyilatkozatára szükség van.
Több ingatlant fedezetként való bevonása természetesen nem jelenti azt, hogy a többi feltételnek nem kell eleget tenned. A bank által meghatározott jövedelemmel rendelkezned kell, hiszen ez lesz a biztosíték arra, hogy a hitelt vissza tudod fizetni.
Előnye: a pótfedezet egy idő után – ha befizetted a hitel megfelelő részét tehermentesíthető.
Hátránya: egyidejűleg mindkét ingatlanon is jelzálog lesz, nemfizetés esetén mindkettőt elveszítheted
Lakástakarék
Mostanában keveset hallani a lakástakarékról, nem véletlenül, hiszen a 2018. október 16. után kötött szerződésekre nem jár állami támogatás a befizetések után. A lakástakarék az egyik legnépszerűbb megtakarítási forma volt korábban, főként azoknak akik képesek voltak évekkel előre gondolkozni és gondoskodni a jövőjükről. Régebben olyan szerződést lehetett kötni, ami a befizetések után 30 százalékos, de maximum év 72 ezer forintos állami támogatás biztosított havi 20 ezer forintos befizetéssel.
Az időben elkezdett lakáscélra való megtakarítás ugyanis teljes mértékben felhasználható önerőként.
Előnye: biztos megtakarítást jelent,
Hátránya: hosszú időt vesz igénybe, előrelátást feltételez
Személyi kölcsön
A személyi kölcsön összege szabadon felhasználható, a bank nem fogja ellenőrizni, hogy a pénzt mire költöd el – így akár a lakáshitel önerő részét is fedezheted vele. Persze ez nem annyira egyszerű, mint amilyen egyszerűnek tűnik, hiszen ezzel egyszerre két hitelt is törleszteni kell, ami kockázattal jár.
Mielőtt fejest ugranál a személyi hitel felvételébe mérlegeld, hogy ez mennyiben fogja befolyásolni a hitelképességedet, hiszen ha nem rendelkezel mindkét hitel törlesztésre elegendő jövedelemmel hiába lesz meg az önerő, a lakáshitel kérelmedet a bank vissza fogja utasítani. A lakáshitelt nyújtó bank a KHR-listán látja majd, hogy már van egy aktív kölcsönünk, és ezt a hitelbírálatnál mérlegelni fogja.
Előnye: ha megfelelő jövedelemmel rendelkezel, akkor nagyon rövid idő alatt megkapod az összeget, és a teljes önerő kitehető személyi kölcsönből
Hátránya: magas kockázatos, mert ha személyi kölcsönt veszel fel, nem biztos, hogy jóváhagyják a lakáshitelt. Ha mégis, akkor egyszerre két hitelt is törleszteni kell, ráadásul a személyi kölcsön kamata magasabb lesz.
CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény)
A CSOK olyan vissza nem térítendő állami támogatás, amit új lakás vásárlásához vagy építéséhez, valamint használt lakás vásárlásához vagy építéséhez lehet igényelni.
A támogatás összege a vállalt vagy a meglévő gyermekek számától függ:
- egy gyermek esetén: legfeljebb 600 ezer forint igényelhető (
- két gyermek után: új lakásnál 2 600 000 forint, használt lakásnál 1 430 000 forint
- Három, vagy több gyermek után: új lakás célra legfeljebb 10 millió forint, használt lakásra 2750000 forint
Előnye: vissza nem térítendő állami támogatás, amivel 3 vagy több gyermek esetén 10 millió forintot is kapsz, kedvező esetben akár a teljes önerő kitehető a CSOK összegéből
Hátránya: sajnos nem minden banknál fogadják el önerőként, illetve, ha nem sikerül teljesíteni a vállalt feltételeket, a támogatás kamatokkal együtt kell visszafizetni az államnak
Babaváró hitel
A babaváró hitel maximum 10 millió forintos szabad felhasználású hitel, az önerő kifizetésére sokkal kedvezőbb alternatívát jelent, mint a személyi kölcsön. 2022. december 31-ig lehet igénybe venni kizárólag házaspárok igényelhetik együttes igénylőként beadva a kérelmet.
Az igénylésnek komoly feltételei vannak:
- a feleségnek legalább 18 évesnek kell lennie, de még nem töltse be a 41. életévét. (túl fiatal vagy túl idős igénylőnek nem adnak hitelt)
- mindketten magyarországi lakcímmel kell rendelkezzenek
- az igényléskor az igénylő házastársak közül legalább egyiknek hároméves, folyamatos TB jogviszonya van.
- nem lehetnek büntetett előéletűek
- nincs a NAV felé köztartozásuk
- nem szerepelnek az aktív negatív KHR listán
- mindkét igénylő magyar állampolgár (vagy külföldi állampolgárként érvényes tartózkodási joggal rendelkezik).
- nem áll fenn olyan „nyilvánvaló körülmény”, amely a gyermekvállalást lehetetlenné tenné
- megfelelnek a bank saját hitel bírálatának.
A babaváró kölcsön maximum 75%-át lehet önerő fedezésére használni új lakáshitel esetén.
A Babaváró hitelhez több kedvezményt is kaphatsz, ami nagymértékben megkönnyíti a babaváró hitel visszafizetését:
- a hitel az első 5 évben kamatmentes
- ha 5 éven belül új gyerek születik, akkor ez a kamatmentesség a futamidő végéig megmarad
- a hitel törlesztése a baba születésétől 3 évre felfüggeszthető
- a második gyereknél elengedik a tőketartozás 30%-át
- a harmadik gyereknél elengedik a teljes tartozást
A babaváró hitel esetén a jövedelmetek képezi a bank számára az egyetlen biztosítékot, ezért szigorúan fogják ellenőrizni ennek a mértékét. Meg kell felelnetek a hitelintézet által megszabott minimum jövedelmi feltételeknek. Ott figyelembe fogják venni a JTM szabályozást (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató). A JTM az MNB adósságfék-rendeletének részeként 2015. január 1. napjától lépett életbe. Azt mutatja meg, hogy a rendszeres havi jövedelmed milyen arányban terhelhető hitellel. A bankok ennek a segítségével határozzák meg, hogy mekkora törlesztőrészlet az, amit biztonsággal fizetni tudsz – ezzel akadályozva meg a túlzott eladósodásodat. Bankonként eltérhet, hogy pontosan hány százalékig terhelhető a havi nettó jövedelem, ahogy eltérő lehet a minimális futamidő, vagy a minimális hitelösszeg is.
A babaváró hitelnek is megvannak a maga buktatói, de ezek nem annyira drasztikusak, mint egy személyi kölcsönnél vagy jelzáloghitelnél, egyedül csak a kamattámogatást érintik. Ez akkor lép életbe, ha a hitel felvételét követő első 5 éven belül nem születik meg az első gyermek. Ebben az esetben a kamattámogatás összegét az igénylőnek a meghiúsulástól számított 120 napon belül egy összegben meg kell fizetnie.
Munkáltatói kölcsön
Ebben az esetben a munkáltatód egy bizonyos összeget ad a számodra, amit egy előre meghatározott célra használhatsz fel. A feltételeket a munkaadó határozza meg.
Kérhetsz előleget is a munkáltatódtól, amit ugyanúgy felhasználhatsz lakásvásárlás céljából.
Előnye: olcsóbb, mint egy személyi kölcsön, akár vissza nem térítendő támogatást is kaphatsz, kedvezőbb, mint egy banki kölcsön
Hátránya: egyre ritkábban vállalják be a munkaadók, hogy ilyen kölcsönt adjanak
Helyi önkormányzati támogatás
Bizonyos településeken a helyi önkormányzattól is kaphatsz építést vagy ingatlan vásárlást elősegítő támogatást visszatérítendő vagy vissza nem térítendő formában. Ezek olyan összegek amelyek ugyan nem elegendőek az önerő fedezésére, de hozzájárulhatnak a hitelfelvétel megkönnyítéséhez.
Be nem épített munkaanyag,elkészített munka
Ennek akkor van jelentősége, ha építkezéshez vennéd fel a hitelt és az építkezést már elkezdtétek. Ilyen esetben önerőként vehetik figyelembe az építési területen tárolt be nem épített anyagokat, vagy a már elkészült munka értékét. Hátránya, hogy az önerőt saját zsebből kell fizetned és a hitelt csak az önerő felhasználása után kapod meg.
Kisebb összegű jelzáloghitel
Ha nem lakásvásárlásra szeretnél hitelt felvenni, hanem a meglévő lakásod bővítésre, felújításra vagy korszerűsítésre kellene a pénz, akkor ezek a kisebb összegű jelzáloghitelek jó megoldást jelenthetnek a számodra. Mivel nem lakásvásárlásról van szó nem kell hozzá önerő, de egyéb költségekkel azonban számolnod kell (közjegyzői díj, értékbecslés díja, szerződéskötési díj stb.).
A lakáshitel felvételéhez szükséges önerő megteremtése nem könnyű, de nem is lehetetlen feladat. Érdemes minél szélesebb körben tájékozódnod annak érdekében, hogy az egyéni igényeidnek és lehetőségeinek legmegfelelőbb alternatívát válaszd, hiszen évekre-évtizedekre kötöd le magad egy-egy lakáshitel-szerződés aláírásával.
